Rıdvan Arslan
Yayın Tarihi : 11-04-2022
Okunma Sayısı: 164

Kısmi Zamanlı İşyeri Kiralama İşlemlerinin Vergi Mevzuatı Karşısındaki Durumu

Ülkemizde son dönemlerde yaşanan yüksek enflasyona bağlı olarak gayrimenkul kira bedellerinde yüksek oranlarda artışların meydana geldiği görülmektedir. Dünyayı etkisi altına alan Covid-19 salgını dolayısıyla ekonomik anlamda zor dönemler yaşayan işletmeler, işyeri kira bedellerine yönelik alternatif çözüm arayışlarına girmektedirler. Bu kapsamda çok fazla müşteri hareketliliğine sahip olmayan mükelleflerin sürekli bir işyeri kiralamak yerine, mevcutta faaliyet gösteren başka işyerlerinin tamamını veya bir bölümünü kısmi zamanlı, diğer bir ifadeyle saatlik veya günlük gibi belirli ve kısa süreli olarak kiralama yoluna yöneldikleri gözlemlenmektedir.

Peki kısmi zamanlı kiralama işlemlerinin vergi mevzuatı karşısındaki durumu nedir?

Elde edilen kazancın hangi gelir unsurunun konusuna girdiği hususu, işyerini kiraya verenlerin icra ettiği faaliyet konusuna göre farklılıklar göstermekte ve farklı vergisel yükümlülükler doğurmaktadır. Söz konusu kiralama işlemlerinin faaliyet türüne göre hangi gelir unsurunun konusuna girdiği, beyan ve kiralayan açısından tevkifat durumları ayrı başlıklar halinde aşağıda açıklanmıştır.

İşyeri Mahiyetindeki Gayrimenkulün GMSİ Mükellefleri Tarafından Kiraya Verilmesi

193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun “Gayrimenkul Sermaye İradının Tarifi” başlıklı 70. maddesinde yer alan;

“Madde 70 – Aşağıda yazılı mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyedleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratlar gayrimenkul sermaye iradıdır:

  1. Arazi, bina (Döşeli olarak kiraya verilenlerde döşeme için alınan kira bedelleri dahildir.), maden suları, menba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzileri ve teferruatı;” hükme istinaden, gerçek kişilerin maliki veya kiracısı oldukları ve herhangi bir işletmeye kayıtlı olmayan gayrimenkulleri kiraya vermelerinden elde ettikleri kazanç, gelir unsurlarından gayrimenkul sermaye iradının konusuna girmektedir.(1)

GMSİ mükellefiyetinden kasıt ise, kiraya verilen işyerinin herhangi bir ticari işletmenin aktifinde yer almaması durumunu ifade etmektedir. Ticari faaliyetlerle iştigal eden bir tüccarın, ticari işletmesiyle ilgisi bulunmayan bir işyerini kiraya vermesi durumunda veya bir işverene bağlı olarak çalışan ücretlinin şahsına ait gayrimenkulü kiraya vermesi durumunda elde edeceği gelir gayrimenkul sermaye iradı olarak dikkate alınmaktadır.

Bu kapsamdaki gayrimenkulleri işyeri olarak kiralayan tüccar (basit usulde vergilendirilenler hariç), serbest meslek erbapları veya tüzel kişiliğe haiz şirketler,  brüt kira bedellerinden kanunun 94. maddesinin 5. fıkrasının (a) bendinde yer alan hükme istinaden, yine aynı kanun maddesinde belirtilen oranda tevkifat yapmak ve tevkif edilen tutarı muhtasar beyanname ile bağlı bulundukları vergi dairesi müdürlüğüne beyan ederek ödemek mecburiyetindedirler.

Ticari İşletmeye Kayıtlı İşyerinin Kiralanması

Ticari faaliyetlerle iştigal eden mükelleflerin işletmelerine kayıtlı kaynaklarını değerlendirmesi sonucunda elde ettikleri kazançların tamamı ticari kazanç olarak dikkate alınmaktadır. Örneğin, bir tüccarın şahsına ait bir miktar parayı mevduata yatırmak suretiyle elde ettiği faiz geliri menkul sermaye iradı olarak dikkate alınırken, aynı şahsın ticari işletmesine kayıtlı parayı mevduat hesabına yatırması halinde elde edeceği faiz geliri ise ticari kazancın konusuna girmektedir. Benzer durum gayrimenkuller için de geçerlidir. Ticari işletmeye kayıtlı bir gayrimenkulün kiraya verilmesinden elde edilen kazanç, gelir vergisi kanununda yer alan ticari kazançlar hakkındaki hükümlere göre değerlendirilmelidir.

Bu kapsamda işyerini kiraya veren tacirin, kiralayan adına (kiralayan mükellefin elde ettiği kazancın hangi gelir unsurunun konusuna girdiğine bakılmaksızın) fatura düzenlemesi gerekmektedir. Kiralayan tarafından Gelir Vergisi Kanunu’nun 94. maddesi kapsamında herhangi bir tevkifat işlemi yapılmamalıdır.

Kurumlar Vergisi Mükelleflerine Ait İşyerinin Kiralanması

5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanunu’nun 6. maddesinde;

“(1)Kurumlar vergisi, mükelleflerin bir hesap dönemi içinde elde ettikleri safî kurum kazancı üzerinden hesaplanır.

(2) Safî kurum kazancının tespitinde, Gelir Vergisi Kanununun ticarî kazanç hakkındaki hükümleri uygulanır. Ziraî faaliyetle uğraşan kurumların bu faaliyetinden doğan kazançlarının tespitinde, Gelir Vergisi Kanununun 59 uncu maddesinin son fıkra hükmü de dikkate alınır.” hükmü yer almaktadır. (2)

İlgili kanun maddesinden anlaşılacağı üzere; kurumlar vergisi mükelleflerinin elde ettiği kazançların tespitinde Gelir Vergisi Kanunu’nun ticari kazanç hakkındaki hükümleri dikkate alınacaktır. Bu madde ile kurumlar vergisi mükellefleri tarafından elde edilen kazançların tamamının ticari kazanç mahiyetinde olduğu sonucuna varılmaktadır. Bu nedenle aktiflerine kayıtlı işyerini kiraya veren kurumlar vergisi mükellefleri, kiralayanlar adına fatura düzenlemelidirler. Ayrıca kiralayan tarafından herhangi bir tevkifat yapılmamalıdır.

Kiraya Verenin Serbest Meslek Faaliyetiyle İştigal Etmesi

Serbest meslek faaliyeti; sermayeden ziyade şahsi mesaiye ilmi veya mesleki bilgiye veya ihtisasa dayanan ve ticari mahiyette olmayan işlerin işverene tabi olmaksızın şahsi sorumluluk altında kendi nam ve hesabına yapılmasıdır.

Kısmi zamanlı kiralama işlemlerinin çoğunlukla yapıldığı işlem türünde tarafların serbest meslek faaliyetiyle iştigal edenler olduğu görülmektedir. Bu durumun temel nedeni ise çoğunlukla ofis düzeninde kurulu şekilde faaliyet gösteren serbest meslek erbaplarının müşteri sirkülasyonunun az olmasıdır.

Serbest meslek faaliyetle iştigal eden mükelleflerin işletmelerine kayıtlı işyerinin tamamını veya bir bölümünü kısmi zamanlı olarak kiraya vermesi durumunda elde edecekleri kazanç gayrimenkul sermaye iradının konusuna girmektedir. Bu nedenle işyeri mahiyetindeki gayrimenkulün serbest meslek erbabına ait şahıs işletmesine kayıtlı olup olmamasının bir önemi bulunmamaktadır.

Serbest meslek erbaplarına ait işyerini kısmi zamanlı olarak kiralayan mükelleflerin (basit usul mükellefleri ve gerçek usulde vergilendirilmeyen zirai kazanç mükellefleri hariç) ödeyecekleri kira bedelinin brüt tutarı üzerinden Gelir Vergisi Kanunu’nun 94. maddesinin 5. fıkrasının (a) bendinde yer alan hükme istinaden ve yine aynı kanun maddesinde belirtilen oranda tevkifat yapmaları zorunludur.

Elde Edilen Kazanç veya İradın Beyan Durumu

Yapılacak olan kiralama işlemi neticesinde; ticari kazanç elde eden mükellefler ile tüzel kişiliğe haiz kurumlar vergisi mükellefleri tarafından kiralayan adına fatura düzenlenmesi gerekmektedir. Asıl faaliyet konusu gayrimenkullerin kiraya verilmesi işi olmayan bilanço usulüne tabi bu mükellefler, faturada yer alan ilgili tutarları “602-Diğer Gelirler” hesabının alacağında muhasebeleştirerek yasal defterlerine kaydetmelidirler. Yasal defterlere kaydedilen ilgili tutar, gerçek kişiler tarafından verilen yıllık gelir vergisi beyannamesinde “ticari kazanç” olarak beyan edilecekken, kurumlar vergisi mükellefleri tarafından ise “ticari bilanço kârı” olarak kurumlar vergisi beyannamesine intikal ettirilecektir.

GMSİ mükellefleri ile serbest meslek faaliyeti icra eden mükelleflerin maliki bulundukları veya kiraladıkları gayrimenkulleri kiraya vermelerinden elde ettikleri gayrimenkul sermaye iradının beyana dâhil edilip edilmeyeceği hususu Gelir Vergisi Kanunu’nun “toplama yapılmayan haller” başlıklı 86. maddesinde yer alan hükümlere göre belirlenmektedir.

Kanunun 86. maddesinin 1. fıkrasının (c) bendinde tevkifata tabi gayrimenkul sermaye iradının hangi şartlarda beyan edilmeyeceği düzenlenmiştir. Kanun maddesinin ilgili bölümü aşağıdaki gibidir;

“Madde 86- Aşağıda belirtilen gelirler için yıllık beyanname verilmez, diğer gelirler için beyanname verilmesi halinde bu gelirler beyannameye dâhil edilmez.

  1. Tam mükellefiyette;

  1. c) Vergiye tâbi gelir toplamının [(a) ve (b) bentlerinde belirtilenler hariç] 103 üncü maddede yazılı tarifenin ikinci gelir diliminde yer alan tutarı aşmaması koşuluyla, Türkiye'de tevkifata tâbi tutulmuş olan; birden fazla işverenden elde edilen ücretler, menkul sermaye iratları ve gayrimenkul sermaye iratları,”

Kanun maddesinden anlaşılacağı üzere; serbest meslek erbaplarının veya GMSİ mükellefi gerçek kişilerin, vergiye tabi kazanç toplamının 103 üncü maddede yazılı tarifenin ikinci gelir diliminde yer alan tutarı (2022 yılı için 70.000,00 TL) aşması halinde tevkifata tabi gayrimenkul sermaye iratlarını yıllık beyanname ile beyan etmeleri gerekmektedir. Vergiye tabi gelir toplamında gayrimenkul sermeye iradının brüt tutarı, yani tevkif edilmemiş hali dikkate alınmalıdır.

  1. maddede belirtilen şartların oluşmaması ve gayrimenkul sermaye iradının kiraya veren serbest meslek erbabı veya GMSİ mükellefi gerçek kişi tarafından yıllık beyanname ile beyan edilmesi durumunda hesaplanacak gelir vergisinden, kanunun 94. maddesine istinaden kiralayan tarafından tevkif edilerek muhtasar beyanname ile beyan edilen tutar mahsup edilecektir.

Kaynakça

  1. 193 Sayılı Gelir Vergisi Kanunu
  2. 5520 Sayılı Kurumlar Vergisi Kanunu

Yazarın Diğer Yazıları

Rusya-Ukrayna savaşı stagflasyona bağlı yeni bir küresel ekonomik krize yol açar mı?


Ücret Gelirinin Beyanı


Dolaylı Vergilerin Enflasyon Üzerindeki Etkileri ve Doğrudan Vergilerin Toplam Vergi Gelirleri İçerisindeki Payının Artırılması