2022 Konut Sektörü ve Bütçe Değerlendirmeleri. Peki ya faiz?

Geçtiğimiz günlerde Türkiye İstatistik Kurumunun yayımladığı verilere göre konut satışları 2022 yılında bir önceki yıla göre % 0,4 azalarak 1 milyon 485 bin 622 olarak gerçekleşti. Hemen ifade etmek gerekirki, burada birçok sebep sayarken, bankaların kredi kısıtlama hereketlerinin de satışları azalttığını hemen söylemek gerekir. Maliyetleri de az sonra kuracağımız cümlelerde tartışacağız. Genel tabloda; konut satışlarında İstanbul 259 bin 654 konut satışı ve % 17,5 ile en yüksek paya sahip olurken satış sayılarına göre İstanbul'u % 8,5 pay ile Ankara ve % 5,6 pay ile İzmir izledi. 2022 yılında ipotekli satışlar, toplam satışların % 18,9’unu oluştururken toplam konut satışları içinde diğer satışların payı % 81,1 olarak gerçekleşti. Yabancılara yapılan konut satışları 2022 yılında bir önceki yıla göre % 15,2 artış gösterdi. 2022 yılında toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı % 4,5 oldu.

Konut sektörünü incelerken ikinci önemli unsur ise maliyetler. Yine TÜİK’in kamuoyuyla paylaştığı İnşaat Maliyetleri Endeksi’nin sonuçlarına göre İnşaat maliyet endeksi, 2022 yılı Ekim ayında bir önceki aya göre % 3,44, bir önceki yılın aynı ayına göre % 117,07 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi % 128,41, işçilik endeksi % 85,65 artış gösterdi. Konut fiyatlarını da yakından etkileyen bina inşaatı maliyet endeksi ise bir önceki aya göre %3,11, bir önceki yılın aynı ayına göre %114,49 artmış durumda. Bu oran ve rakamlarda haliyle konut fiyatları yukarı yönlü etkilerken, arzını aşağı yönlü etkileyen unsurlar olarak piyasaya yansıdı. Lakin ifade edilmelidir ki, yakın zamanda açıklanan konut projeleri hem kredi faizlerini hem finansman maliyetlerini pozitif etkilerken, konut arzına destek olarak daire ve kira rakamlarının stabilizasyonuna katkı sağlaması bekleniyor. Diğer taraftan, orta gelirlilere yönelik konut kampanyasında başvurular başladı. Herhangi bir başvuru ücreti ve kur yok. Azami 15 yıl vade ile 0,69'dan başlayan faiz oranıyla kredi kullandırılacak. İlk etapta 100 bin ailenin ev sahibi olması planlanıyor. 2023 te enflasyonla beraber konut finansman maliyetlerinin de düşmeye başlayacağını, bunun da sektördeki üretimi pozitif etkileyeceğini düşünüyoruz. Halböyleyken, gayrimenkul sektöründe psikolojik fiyat artışlarının arz edenler ve alıp satanlar tarafından durdurulması ve denetimlerin devam etmesi gerektiğini de belirtmek zorundayız. Çünkü gayrimenkul ve inşaat sektöründeki fiyat hareketleri enflasyonu tetikleyici en önemli unsurlardan.

Son açıklanan verilerden bir diğeri bütçe gerçekleşmeleri idi. Hazine ve Maliye Bakanlığı Merkezi Yönetim Aralık ayı ve 2022 genel bütçe gerçekleşmelerini yayımladı. Buna göre Türkiye'nin merkezi yönetim bütçesi gelirleri 2022'de 2021 yılına göre % 99,9 artarak 2 trilyon 802 milyar 355 milyon lira, giderleri de % 83,4 yükselerek 2 trilyon 941 milyar 420 milyon lira olarak gerçekleşti. Böylece merkezi yönetim bütçesi açığı, 2022'de bir önceki yıla göre % 31 gerileyerek 139 milyar 65 milyon lira olarak gerçekleşti. 2023 yılı da bu manada elbette kolay geçmeyecek ama seçim sonuçlarının netleşmesi ve ülke içi doğalgaz ve petrol ile diğer enerji kaynaklarıyla ilgili pozitif gelişmelerin iç piyasaya yansıması bütçede rahatlatıcı etki yaparken, ticaretimiz olan ülkelerdeki resesyon halinin devamı da genel ekonomimiz ve bütçemiz açımızdan zorlayıcı olacaktır.

Gelirlerdeki artış incelendiğinde başlıca üç vergi ön plana çıkıyor. Bunlar kurumlar vergisi, ithalde alınan KDV ve ÖTV. ÖTV gelirleri 2022 yılında 419 milyar 791 milyon TL oldu. ÖTV gelirlerinde bir önceki yıla göre 214 milyar 398 milyon TL yani % 104,4 artış görüyor. Bu üç vergi gelirindeki tahsilat artışına ilave olarak vergi dışı gelirlerde de % 94,5 gibi enflasyonun 22,5 puan üzerinde bir artış yaşanmıştır. Giderler tarafında ise faiz hariç giderlerin % 84,9, personel giderlerin % 77,7, cari transferler kaleminde % 79,7, sermaye giderlerinde %  110,5, mal ve hizmet alım giderlerinde % 92.6, borç verme kaleminde de % 105,9 ve faiz giderlerinde ise %71,9 artış olduğu görülüyor.

Son olarak 19.01.2023 saat 14.00 de Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası faiz kararını açıkladığı ve beklendiği gibi %9 da sabit tuttu. Genel manada piyasada sert bir etkisi olmadı, çünkü bekleniyordu. Enflasyonda kalıcı bir düşüş trendi oluşana kadar politika faizinde herhangi bir indirimin olmayıp sabit tutulacağını söylemek yanlış olmaz. Bir yoruma göre de, şubat-mart-nisan enflasyon oranlarında düşüş gerçekleşir, seçim öncesi de nisan ayı para kurulu toplantısında politika faizinde indirime gidilir, bekleyip göreceğiz tabiyki. Ama net olan enflasyonun halen yüksek olduğu ve merkezin enflasyon düşüşünü görmeden indirime gitmeyeceği. Bu da haliyle enerji fiyatlarındaki hatrı sayılır düşüşe bağlı olacak bir hal.